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新加坡房地产调控政策如何?

新加坡房地产市场是一个政府主导,法律严明,又充分竞争,公开透明的市场。政府的规划开发和宏观调控活动会对市场走势产生重要影响。 新加坡的公共组屋价格从2007年起连续上扬了六年多时间。而私人房地产价格在2009年探底后迅速反弹,也开创了四年连长的牛市。一方面这个得益于新加坡经济的复苏和持续稳健增长,另一方面,在宽松货币政策指引下,低利率环境和境内外资本的共同推动下,新加坡房地产市场价格持续走高,交易活跃, 一片繁荣景象。在此背景下,新加坡政府从2009年开始,对房地产市场进行了九轮调控,有力地促进了房地产市场持续稳健的发展。下面列出这一系列的降温措施, 大家可以参考私宅市场价格走势来进一步理解市场走向。

1. 第一轮(2009年9月)

取消利息补贴计划和仅还利息贷款计划(Interest Absorption Scheme and Interest-Only Housing Loans); 通过实施2009年度预算相关政策扶植房地产市场; 2010年重启政府售地计划。

2. 第二轮(2010年2月)

实施卖家印花税,凡在一年内出售所购买房产的卖家都必须缴纳。调低贷款与价值比率(Loan-to-Value (LTV) Limit)从90%降至至80%。

3. 第三轮(2010年8月)

i)延长卖家印花税时限, 凡在三年内出售所购买房产的卖家 都必须缴纳。

ii) 调高首付现金支出比例至10%。

iii)调低第二套及更多房地产贷款与价值比率顶限为至70%。

iv)所有组屋居民必须住满5年方可转售组屋或者购买私人住宅。

4.第四轮(2011年1月)

i)延长卖家印花税时限至4年,凡在4年内出售所购买房产的卖家都必须缴纳。大幅调高卖家印花税比率,按出售时间分别从16%到4%不等。

ii) 调低机构/团体买房时贷款与价值比率顶限降至50%。调低个人第二套及更多房地产贷款 与价值比率顶限为至60%。

5.第五轮(2011年12月)

对购买住宅买家实施额外买家印花税:  外国人士和非个人机构购买任何住宅须缴纳10%的额外买家印花税。永久居民在购买第二套或者更多住宅时,须缴纳3%的额外买家印花税。新加坡公民在购买第三套或者更多住宅时,须缴纳3%的额外买家印花税。

6.第六轮(2012年10月)

i) 规定所有住宅贷款最高期限是35年。

ii)针对贷款时限超过30年或者买房者还清贷款时在65岁 以上的情况,调低贷款和价值比率(LVT)顶限至 40%(已经有一套或者更多房贷者) 或者60% (没有额外房贷者);

iii) 调低非个人贷款与价值比率顶限至40%

7.第七轮(2013年1月)

1) 调高购买住宅的额外买家印花税所交比率,从5%到7%不等。

i)外国人士和非个人机构购买任何住宅须缴纳15%的额外买家印花税。

ii)新加坡永久居民在购买第1和2套或者更多住宅时,须分别缴纳5%和10%的额外买家印花税。

iii)新加坡公民在购买第2套或更多住宅时,须分别缴纳7%和10%的额外买家印花税。

2) 针对购买第2,3套住宅的贷款者,调低贷款与价值比率(LVT)。

(i)个人贷款者第二套房贷的LTV顶限为50%。当贷款期限超过30年或者买房者还清贷款时在65岁以上时,调低贷款和价值比率(LVT)顶限至 30%。

(ii)个人贷款者第三套房贷的LTV顶限为40%。当贷款期限超过30年或者买房者还清贷款时在65岁以上时,调低贷款和价值比率(LVT)顶限至 20%。

(iii) 进一步调低非个人贷款与价值比率顶限至20%。

3) 针对购买第2,3套住宅的贷款者,调高首付现金支出比例至25%。

4) 对转售工业房地产者征收卖家印花税,凡从购买之日起三年内转售的,征收5%到15%不等的卖家印花税。

8. 第八轮(2013年6月)

所有房地产贷款房贷重组要遵从总偿还比率框架 (Total Debt Servicing Ratio, 简称TDSR) 政策, 顶限是60%。

1) 当计算贷款者的所有债务时,包括房贷和非房贷债务如汽车贷款,个人无抵押贷款,信用卡贷款等都要一并计算在内。

2) 计算贷款者的最高限额时,以中期银行利率或者当时市场汇率的较高者为基准。当前,对住宅贷款和商业贷款,中期利率分别采用3.5%和4.5%。

3) 贷款者的所有可变动收入包括花红,奖金,佣金,租金等须折扣至少30%来计算。

4) 贷款者的所有可计入的金融资产须进行折扣和摊消(4年,即48个月计入)来计算其收入流。

5) 当房屋贷款者无法获得贷款或者贷款不够时,担保人作为房产共同的借贷人接受信贷评估。

6) 当多个借贷人共同申请同一房产贷款时,金融机构的贷款最长期限将会根据每个人的月收入加权平均得到的年龄来计算。

2017年3月:新加坡政府放松了卖家印花税的年限和相应税率。从四年调到三年,从最高16%税率相应调低到12%。这一松绑措施一定程度上释放了私宅转售市场潜力,更多卖家进入市场,转售活跃起来,也间接地带动新私宅市场的人气。

9. 第九轮(2018年2月和7月)

新加坡私宅市场在2013年到2017年期间,比较沉闷,房价不断调整并缓慢下滑。 在这期间,大量私宅项目陆续竣工,在发展商库存见底,尾款回笼利好情况下,在市场利率走低和国际资金流动性的的带动下,终于在2016年开启了新一轮的集体出售热潮,并在2017-2018年上半年迎来私宅集体出售活动和政府售地活动异常火爆的情形。住宅地价不断攀高,催生了自2017年下半年开始的新一轮的房价上升周期。进入2018年上半年房价上涨趋势加快,政府在2月20日和7月6日推出新一轮的降温措施,对买家和发展商双管齐下,希望有效遏制房价在2018年上涨过快的问题。

1)自2018年2月20日起,调整买方印花税采取递增累进的做法,所有买家在购买超过价值100万元的住宅时,须支付较高的印花税,最高印花税率从3%上调至4%。也就是说房子价值越高,税率也随之增加。原本的税率介于1%到3%,若住宅价值在100万元以上,超过100万元的部分价值的税率从3%增至4%。而价值在100万元及以下的住宅交易不受新措施影响,这意味着绝大部分的转售组屋和售价在100万元之内的私宅单位印花税率保持不变。

2)购买第二套房产的新加坡公民和永久居民,个人买家要缴交的额外买方印花税(ABSD)都上调5%。相当于购买第二套房产的额外买家印花税增加到12%和15%。而外国买家的额外买家印花税则上调5%,增加到房产价值的20%。

3)向金融机构贷款买房时,个人买家的贷款与估值比率(Loan-to-value Ratio,简称LTV)顶限以房贷数量而相应调低5%。譬如第一套房子的房贷LTV从最高80%调低到75%,如果借贷期限超过30年或借贷到超过65岁,LTV则从60%跌至55%。第二套房贷LTV从50%调低到45%,第三套房贷LTV从40%调低到35%,以此类推。

4)非个人买家如公司和机构,购买房产时的LTV顶限,从目前的20%调低至15%。

5)企业购买住宅房地产(包括地皮),额外买方印花税率则上调10个百分点,从目前的15%上调到25%。政府也首次针对发展商推出新ABSD措施,除了企业一律得支付的25%额外买方印花税,它们还需支付一笔5%印花税。这笔5%印花税必须预付,而且无法退回。

在推出这一轮的降温措施后,政府表示会继续密切关注房地产市场,并在必要时调整措施,以维持稳定和可持续的房地产市场。通过对这一年半来的市场走势判断,这一轮的房产调控措施还是非常有效的,使得2018年全年的房价维持在8%的涨幅之内,而2019年的全年的房价上涨进一步放缓,仅仅取得了2.7%的增长。

对照新加坡住宅市场的走势图, 包括组屋转售价格和私人住宅价格指数,不难发现, 这些一轮又一轮的调控措施很好地抑制短期炒房和过度借贷买房行为,使得房地产价格走势更客观地反映基本经济面,不然开放的新加坡房地产市场价格会飙升更多。

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