新加坡作为亚洲最开放的国际化都市，其房地产市场与其它环球城市一样，也具有多样性的特点。主要由住宅，商业，和工业地产组成。住宅的买卖和租赁占据总交易数量的绝大多数， 商业和工业房地产的交易数目相对较少。从新加坡市区重建局的发布的数据来看，非住宅产业如商业，工厂的价格走势和住宅产业基本上是一致的，只是变化幅度不同和反应稍微有点延迟而已。

就新加坡住宅市场来说，房产类型非常多样化，覆盖公共住宅和私人产业两大类。提供从政府组屋，私人公寓，到联排有地住宅，独栋洋房和优质私人洋房，以及一些商住混合的私人单位,  尽量满足各个阶层人士的多元化的住房和投资需要。

政府组屋（Housing Development Board Flats)

政府组屋或公共组屋是新加坡住宅市场的基石，由政府机构建屋发展局 (Housing Development Board, HDB) 统一规划，开发，管理和买卖交易等。新加坡政府秉承居者有其屋的政策， 经历50多年的发展，到2019年, 已经建造了超过1百万套公共组屋，大约81%人口居住其中。房地产体系和社会福利体系的相互融合是新加坡公共住屋政策的独特之处，让新加坡人能通过房地产规划退休生活，在社会财富分配方面保持公平。在日本、新加坡、香港、台湾和韩国当中，新加坡公共住屋拥有率高达90％，香港和韩国最低，只有55％；新加坡公共住屋的数量占房地产市场的比率也最高，达83％，其次是香港为50％，其他地区都低于10％。

新加坡的组屋是为了满足全体公民和永久居民家庭基本住房需要, 而兴建的99年契约的公共住屋。根据建屋发展局2019年的数据，新加坡的组屋分布在26个市镇区内, 分别是宏茂桥(Ang Mo Kio, 50,728套), 勿洛(Bedok 62,156套), 碧山(Bishan 20,072), 武吉巴督(Bukit Batok 43,624套), 红山(Bukit Merah 54,734套), 武吉班让(Bukit Panjang 35,325套) , 蔡厝港(Choa Chu Kang 48,900套), 金文泰(Clementi 26,601套), 芽笼(Geylang 30,189套), 后港(Hougang 56,561套), 裕廊东(Jurong East 24,122套), 裕廊西(Jurong West 75,208套), 加冷/黄埔(Kallang/Whampoa 39,931套),白沙(Pasir Ris 29,6544套),榜鹅(Punggol 49,909套), 女皇镇(Queenstown 32,676套), 三巴旺(Sembawang 27,351套),  盛港(Sengkang 67,115套), 实龙岗(Serangoon 21,634套), 淡宾尼(Tampines 70,754套), 大巴窑(Toa Payoh 38,454套) , 兀兰(Woodlands 69,900套) ,义顺(Yishun 64,334套)。另外其他地区包括武吉知马(Bukit Timah), 市中心(Central Area), 马林百列(Marine Parade)约22,418套。

当组屋屋主住满5年后，就可以在公开市场自由出售给公民和永久居民家庭， 形成一个非常庞大而又稳定的转售组屋市场。大家可以参考上面的图表，最近几年来，组屋每年的转售交易数量从2万套到3万套不等， 组屋的每年出租交易量则在3万套到4万多套之间， 而每年市场上会出现近2万套的满五年屋龄的新组屋进入转售市场。逾百万套的公共组屋可以说是房地产市场的定海神针， 其价格走势也会间接影响私人住宅市场的基本走向。

虽然说是政府组屋，但其实其设计结构，建造质量，公共设施和周边景观与时俱进，追赶私人公寓的水平，品质堪称一流，绝非廉价便宜货的代名词。房地产体系和社会福利体系的相互融合是新加坡公共住屋政策的独特之处，让新加坡人能通过房地产规划退休生活，在社会财富分配方面保持公平。从新加坡居民人口组成来看，截至2019年，全国大约有328万人口居住在政府组屋，约占居民人口的81%。

执行共管公寓 (Executive Condominium, 简称EC)

执行共管公寓EC是新加坡独特的兼顾公共组屋和私人住宅特色的混合型住屋形式，由建屋发展局统一规划，私人发展商参与建造。EC是为满足新加坡“夹心层”中产阶层家庭对美好生活的向往而推出的特殊私人公寓项目，只面向新加坡公民家庭，买家需要满足家庭构成，家庭收入和住屋情况等特殊资格条件才可以申请购买。由发展商标地设计建造，其品质和特征与大众化私人公寓相差无几， 单位售价则会比私人公寓便宜20% ～30%不等。这种混合型住屋深受新加坡人家庭喜爱，极大地满足了他们追求私人公寓生活方式却又觉得自身财力不足的需要。

EC项目都位于卫星市镇，基本上远离市区。如果按照新加坡房产区域市场划分，属于非中央区。本地市镇EC项目排行榜上，盛港(Sengkang, 10处) ，榜鹅(Punggol, 9处)，蔡厝港(Choa Chu Kang, 7处), 兀兰(Woodlands, 7处)，白沙(Pasir Ris, 6处) ，淡宾尼(Tampines, 6处)，三巴旺(Sembawang, 5处)和义顺(Yishun , 5处)排在前8名。从这里可以看出，新加坡政府推出EC项目会优先考虑非成熟和新兴市镇。这些市镇的年轻家庭人口比较多，受过大学教育的家庭比较多。非常符合执行共管公寓项目的发展初衷，有效地满足了中产夹心层家庭的提升公寓生活的期望。

自2004年EC项目推出以来，新加坡建屋局已经推出了68处这种“政府公寓“项目。累计建成和在建了3万套混合私宅单位， 其中过半数量的EC项目已经自动私有化，完全相当于私有住宅。外籍人士可以买卖。这些公开市场上的执行共管公寓住宅，一定程度上填补了政府组屋和私人住宅之间的售价差距。成为为不少组屋住户群体提升者的购房福音。这是新加坡房产市场的特殊住宅类型，可以看出，新加坡政政府对这种起步型公寓项目持支持态度，符合建屋局购物资格的公民家庭对这种实惠型公寓项目也是非常感兴趣，积极踊跃选购。2019年和2020年初，本地推出了Piermont Grand和Parc Canberra两个执行共管公寓项目，认购率都超过了50%。 2020年3月开盘的OLA EC项目也受到欢迎。相信政府和发展商会继续推出EC项目， 而市场的反应应该不错。

私人公寓 (Condominium &Apartments)

与百万套组屋单位相比，新加坡也有高度发达的私人住宅产业，这包括私人公寓（非有地住宅）和有地住宅。新加坡政府在发展私人住宅方面发挥着领导作用。由国家发展部(Ministry of National Development (MND))牵头，市区重建局 (Urban Redevelopment Authority) 领导，建筑建设局，律政部，国内税务局等协调，私人发展商参与开发。

与政府组屋相比，私人公寓提供了更大的隐私和更多的公共设施。非有地住宅就是我们常说的私人公寓，分布在新加坡28个邮区。既有满足广大组屋提升者的大众公寓项目，也有分布在核心中央区的精品公寓和豪华公寓项目。这些公寓项目，结合新加坡的热带季风气候，建有标准游泳池，居民停车场，居民俱乐部，健身房，休闲泳池，儿童游乐场，网球场或者多用途球场等等设施，满足人们现代舒适的公寓生活。位于乌节路，中央商业区的豪华公寓，不少项目包含奢华品牌的厨卫家俬，私人电梯和私人泳池等等， 给住户带来贵宾版的环球城市的生活体验。

外籍人士可以在新加坡投资非有地住宅单位（1套或多套），包括公寓单位，商业和工业房地产单位。如果入籍新加坡，则也可以投资有地住宅单位（俗称洋房/别墅）。新加坡政府在十多年前，美国911时间和亚洲萨斯事件发生之后，与时俱进，决心开放娱乐业，并将之与观光旅游和商务会展经济相结合，催生出滨海湾金沙和圣淘沙名胜世界2座大型综合娱乐城，每年在滨海湾定期举办F1夜间赛事，这些都是新加坡迈向世界宜居宜商娱乐之都的重要举措。

新加坡的高档房产也迎来大发展，不论是在十多年年前开发的滨海湾金融区和圣淘沙住宅区，和车水马龙的中央商业区，还是久负盛名的传统豪宅云集的乌节路，里峇峇利路，东陵路，武吉知马路和荷兰路等第九/十邮区，一座座豪华公寓项目拔地而起。不少来自中国（包括港澳台），马来西亚，印度尼西亚和印度的高净值人士成为这些高档产业的新主人，这些获得富豪人士青睐的豪华公寓单位的售价从几百万美元到几千万美元不等。

如果品质和标准是您的终极考量，无论是3百万美金以上的核心中央区的优质公寓，还是千万美金级别的顶层豪宅，还是位于中央商业区附近5百万美金以上的优质店屋（纯商业用途/非有地），都可以是您的不二选择。一个电话，一条微信，就让小编带您逛透透这些豪华公寓项目，徜徉在新加坡知名豪宅发展商（如城市发展，远东机构，国浩置地，嘉德置地，永泰控股等等数十个发展商）的倾心大作中，俯瞰滨海湾和新加坡海峡，远眺武吉知马山和绿树红瓦，感受乌节路和滨海湾的购物狂欢。

有地住宅 (Landed House)

在新加坡，有地住宅主要有排屋（Terrace House），半独立洋房（Semi-Detached House），独立洋房（Bungalow）和优质独立洋房（Good Class Bungalow），这些住宅属于受管制住宅（Restricted Properties）。据统计，有地住宅在新加坡比较稀少缺，政府几乎没有审批新的有地住宅区，近年来新加坡的有地住宅数量稳定在有6万6千套到6万9千套左右。

有地住宅是新加坡私人住宅里最顶级的住宅类别， 主要分布在武吉知马（Bukit Timah），东陵（Tanglin），荷兰路（Holland Road），罗敏娜（Novena），马林百列（Marine Parade），勿洛（Bedok）， 实龙岗（Seranngoon）， 后港（Hougang），汤申上段（Upper Thomson）等地区。从全岛范围来看，新加坡总共只有58个确认的有地住宅区， 2018年总计约有6万7千套有地住宅。这些有地住宅分为永久地契， 999年地契和99年地契几种。从售价看，排屋售价2～4百万元不等，半独立洋房从3～6百万元不等，独立洋房5百万元到1000多万元不等，而优质独立洋房则从1000千万元到3亿新元不等。

优质独立洋房是新加坡最顶级的住宅类别。 在本地只有39个特别优质独立洋房区， 分布在第10，11，21和 23邮区，其最小面积须不小于1400平方米，房屋高度不能超过两层。一般的独立洋房则要求其面积不能小于400平方米。半独立洋房则是两个独立洋房共享公共墙，连在一起， 每个半独立洋房其面积不能小于200平方米。排屋则是一排肩靠肩相连在一起的其中一个单位，最小面积不能小于80平方米。

新加坡总数近七万套的有地住宅，近年来每个月的成交量大约在100套左右，每年的成交量在1200-1400套左右，平均尺价相当于$1200 to $1350元。基本上相当于新私人公寓楼盘单位交易的10%， 相当于组屋转售量的5%左右。正所谓物以稀为贵，本地有地住宅售价自从2017年初开始，就进入上升期，到2019年底的三年尺价累计增幅近$300元， 增值潜力非常稳健。

根据住宅法令，外国人士购买有地住宅时， 需要事先获得新加坡政府机构的批准。申请者的最低要求有必须是新加坡永久居民，并且对新加坡的经济和社会发展作出重大和显著贡献等。为了在一定程度上满足外籍人士对新加坡有地住宅的需求， 新加坡政府特别在圣淘沙岛东部开辟了离岛有地住宅区，这些住宅区都是99年地契。外国购买者申请时，原则上都会批准。

新加坡升涛湾别墅区(Sentosa Cove)

如果外籍人士希望购买有地住宅，那就来新加坡升涛湾别墅区(Sentosa Cove)吧。升涛湾是目前新加坡政府唯一允许外国买家购买的有地住宅别墅区域，座落于举世瞩目的世界级度假胜地圣淘沙岛东部，占地约117公顷，包括1720套公寓和420栋洋房住宅，属于新加坡罕见的的海岛别墅住宅区。住在圣陶湾的富豪，每天都能在海风，海浪，游艇和高尔夫中享受奢华的生活。

虽然身处大海边，也能方便快速的连接到本岛的金融中心，商业中心和娱乐中心。 升陶湾距离的商业中心乌节路仅15分钟的车程；距离金融中心滨海湾10分钟车程；距离新加坡国际机场 25分钟的车程；距离新建的世界级综合娱乐度假中心圣淘沙的名胜世界仅5分钟车程。

升涛湾被两座国际高尔夫球场和大海包围，中间以新加坡最顶尖的游艇俱乐部（One 15′）分成北翼（The North Cove）和南翼（The South Cove）两个区。北翼地区有3个人造岛屿，它们分别是珊瑚岛（Coral Island）、乐涛岛（Paradise Island）及财富岛（Treasure Island）。北翼自2004年起开始发展，将建成1528间住宅，其中包括214间别墅、30间排屋及1284间公寓。从北翼往远处眺望，可以看到新加坡最繁华的海港、金融区的高楼林立和夜晚璀璨的灯光。

南翼有两个人造岛屿：珍珠岛（Pearl Island）及丽沙岛（Sandy Island）。南翼自2006年起才开始陆续推出新的楼盘，陆续建有900多间住宅。从南翼往南边眺望，可以看见新加坡南部的海岛，和梦幻迷人的无敌海景。新加坡政府有意把升涛湾打造成世界级的高净值人群的家园，累计包括新加坡，中国，印度，印尼，英国，澳洲等地20多国的富豪入住升淘湾。

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