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新加坡永久地契和99年地契的区别

新加坡国土面积只有719.1平方公里,人口却高达564万,属于人口密度较大的国家,因此其土地资源显得十分珍贵,可谓是寸土寸金。在新加坡,80%的土地归政府拥有,属于永久地契的私人土地供应非常稀少。政府通过售地计划(Government Land Sales,或称GLS),将国有土地按99年的期限租赁地契,出售给私人发展商,用来发展私人项目,当租赁期满以后,该土地连同土地上的建筑物和设施都将归还政府。

新加坡本地的住宅拥有永久和租赁这两种不同的地契。

1、永久地契(Freehold)

永久地契是指业主能永远的持有该产业的拥有权,业主可以把产业和土地留给孩子甚至后代。

可是在新加坡,永久产权并非是绝对的拥有权。在法律上,永久地契的最后的发言权上并不是真正的永久性。根据新加坡的总体规划,如果政府决定在您的产业上建立一个重要的项目,那永久产权便自动失效。

在新加坡,有少数的私人公寓和别墅使用永久地契。

2、租赁地契(Leasehold)

是指所拥有的房产将在租赁期限结束时到期,土地的所有权属于租赁文件中详述的固定期限。一旦租约到期,所有权将归还给政府。大多数的新加坡公共组屋和公寓都使用租赁地契。

在新加坡,租赁地契主要分为两种:99年和999年

99年租赁地契

期限为99年,通常从房产项目竞标开始算,包括开发时间,买新盘的投资者得注意。

999年租赁地契

期限为999年,由于期限非常长,通常被视为和永久地契同等。

在新加坡,当私人产业租赁到了一定的期限(40至50年后),租赁物业主一般会通过集体销售 (En-Bloc) 处理。买家(通常是开发商)可以使用租赁延期流程向政府申请,通过支付升级溢价将为租赁补偿。3、永久地契与租赁地契的区别

长期权益

由于永久地契土地供应有限,因此两个位于相同地区的私人住宅,扣除了屋龄、面积、楼层和朝向等特性的差异后,永久地契住宅的价格,会比租赁地契住宅的价格来得高,这是两个房产的相比溢价。买家和卖家关注的问题是,永久地契住宅的溢价究竟多少才算合理?

一、从买家的角度来考量,买家倾向于以过低的折现率,来计算更长期的未来租金流,推高了永久地契房产的价格;

二、根据实物期权模型,永久地契房产因不受租赁期限制约,业主可在无须延长契约期限的情况下,进行无数次的再发展,此特性提高了永久地契房产的溢价空间。

从发展权益而言,一般的99年地契集体出售土地再发展,发展商必须获得政府批准,才可以对项目进行整体重建。除此之外,发展商也须支付一笔增加土地容积率的发展费,并承担额外的土地租赁契约延长费。这些费用无疑加重99年地契土地再发展的成本。

一些拥有永久地契的私人地主,为了保留永久地契土地的再发展权益,只将部分租赁期的土地权益卖给私人发展商供发展。这些案例包括:美国外交部将它在第九邮区格兰芝路(Grange Road)的一块永久地契土地,以99年租赁地契卖给本地发展商城市发展。发展商在这土地上建了私人共管公寓项目Spring Grove,并以99年的分层土地契约方式卖给个别业主。该公寓的现有业主如想寻求集体出售,就必须获得原业主即美国外交部批准延长租赁期限。

类似的案例还有远东机构所发展的几个公寓项目,如The Shore Residences、Cabana、The Scotts Tower和Greenwood Mews。这几个公寓建造在原有永久地契的土地上,但发展商远东机构将发展好的公寓,以103年的租赁地契方式出售给买家。如果这几个公寓的屋主想寻求集体出售,他们也必须征得远东机构批准延长土地的租赁期限。

位置与升值空间

永久地契的房产和租赁地契的房产近几年都有升值的趋势。租赁地契的房产不会因时间而贬值,反而会因为很好的地理位置而升值。

到底是永久还是租赁的房产好,更多取决于买家的持有时间。

如果买家的持有时间不超过15年,也就是产权前15年以内卖,从增值角度,投资成本,租金回报等考量99年租赁地契的房产优于永久地契的房子。

如果买家持有的时间超过20年或者不卖了,那还是永久产权的房子比较保值。

总而言之,如果从短期来看比如10-15年内,房产升值的主要因素是地理位置和周围的环境,与地契的结构关系不大。

相同地段的成本差异

由于永久地契土地供应有限,因此两个位于相同地区的私人住宅,扣除了屋龄、面积、楼层和朝向等特性的差异后,永久地契住宅的价格,会比租赁地契住宅的价格来得高,这是两个房产的相比溢价。

在过去,永久产权物业在购买时更受青睐,但现在租赁物业似乎受到青睐。因为移民(新加坡永久居民)或外国投资者其实对屋契的长久不以为然,因为99年租赁仍然比中国或香港等地的60年租赁更好。永久地契房产在购买时价位会将比租赁房产售价一般多出10-15%。

投资同地段租金收益

对于租客也不会因为你的房产是永久地契而给你更高的租金。但是对旨在投资的业主来说,只要房地产得到适当的维护和保养,且建筑结构安全,他们可以无限期出租永久地契的房产来收取租金,因受租赁期限的限制,租赁房产的价值会随着剩余租契的缩短而逐年减少,相比之下,拥有永久地契房产业主,就没有这个后顾之忧。

集体出售

公寓集体出售,永久地契在这方面有一定的优势。开发商比较偏向永久地契并且会以更高的价格投标。那是因为他们不需要额外掏钱向政府申请租赁延期。理论上,永久地契的产业出售价值应高于租赁地契的产业。

结论

了解这两个物业条款之间的这些基本差异,租赁物业的价格将比整体的永久业权期限更实惠。租赁地契会比较适合重视租金回报的投资者,部分租赁物业也位于较好的地点,拥有更好的设施和设施,其中大部分都位于捷运站旁边或附近 。然而,永久产权可能有一个明显的好处,当涉及到有地资产,土地可以传递给下一代。

所以无论是永久地契还是租赁地契,其他因素比如地理位置、发展商的知名度、周围的便利设施,以及整体的增值潜力才是买家首要考虑的因素。

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