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新加坡买房如何贷款?贷款额度和利息如何计算?

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新加坡买房如何贷款?贷款额度和利息如何计算?

1、贷款资格

所有人都可以在新加坡贷款买房。无论你是上班、自雇哪怕闲赋在家都可以申请,甚至不在新加坡生活的纯投资者也是可以申请。主要通过工资单与税单来申请,额度不够的情况下,还可以通过存款验资以及定存验资的方式来额外增加贷款。

2、贷款时机

我有碰到过一些买家,并不知道自己贷款的额度,从而错误估计了预算,看了大量房子后无功而返,调整到适合的预算重新看房,浪费时间精力,错过机会。所以买房第一件需要做的就是确认贷款额度,省下宝贵的时间。我也会安排经验丰富的贷款专员,协助您做好原则性批准信(In-Principal Approval,简称IPA)。

3、贷款额度

网上流传一个段子说买了房十年的状态

第一年: 咬着牙买了房

第二年: 养成了按时还钱的习惯,同时养成了理财的习惯

第三年: 不敢乱花钱,对没有必要的消费说“NO”

第四年: 自己买的房子开始升值

第五年: 身边的亲戚朋友赞许你当年的魄力和眼光

第六年: 渐渐的发现身边没有买房子的朋友,不光房没有买到,钱也没有攒到。

第七年: 房子升值的部分已经覆盖了贷款的利息

第八年: 感觉月供已不再是压力

第九年: 随着人民币的不断贬值,感觉到房贷利息是所有金融产品中最低的。

第十年: 后悔当时买小了

为了将来不后悔现在买小了,我们就要知道到底我们的贷款额度。新加坡政府为了让大家量力而行,在2018年7月6号开始施行的最新政策,更新了两个贷款的要求。

一个叫做贷款价值比(Loan To Value, 简称LTV)。购买首套房可以申请到最高75%的贷款,第二套房产可以申请到最高45%的贷款,第三套房产可以申请到最高35%的贷款,具体申请额度会受到年龄和房龄的影响。

另一个叫做总偿债率框架(Total Debt Servicing Ratio, 简称TDSR)。顾名思义,也就是每个月所有的债务包括房贷,车贷,信用卡债,读书贷款等所有贷款在内的总债务还款额度不能超过月收入的60%,月收入包括固定收入与非固定收入比如奖金,津贴,提成,房租收入等,非固定收入因为不稳定,在实际申请贷款的时候一般只按照总额的70%算进月收入。

贷款人除了满足上面两个要求外,还需要符合一个压力测试,也就是用一个比目前利率高很多的利率,目前使用的是3.5%来计算贷款总额,确保将来利息升高后,贷款人有能力继续还贷。

到这里你可能了解到了如果要来新加坡炒房,是不容易的,这也是为什么新加坡房产市场非常健康,没有泡沫的原因之一。

如果初次买私宅是未满35岁的买家来计算,(如果年龄超过35岁,则贷款年限会相应减少,比如40岁就只能贷款25年,额度也会相应减少)可以贷款的额度(Loan Amount):

未满35岁薪水3000大概可以贷款40万,40岁薪水3000大概可以贷款36万

未满35岁薪水5000大概可以贷款66万,40岁薪水5000大概可以贷款60万

未满35岁薪水8000大概可以贷款106万,40岁薪水8000大概可以贷款95万

未满35岁薪水10000大概可以贷款133万,40岁薪水10000大概可以贷款120万

再多的话,让我算算。

如果初次买私宅是未满35岁的买家来计算,最多可以贷款30年,最多贷款额度约等于月收入的133倍,您就可以用133乘以您的薪水来估算自己可以贷款的额度了,如果离贷款目标还有距离,可以要求通过存款验资以及定存验资的方式来额外增加贷款。

同样的情况,如果初次买私宅是未满35岁的买家来计算,如果买100万的房子,薪水3000大概可以贷款40万,根据LTV要贷款到最高额度房价的75%,也就是75万,还差35万贷款额度,那么有两种方式可以增加贷款:

存款验资:418000放在银行出具存款证明即可(证明有足够的资金可以还贷,如果觉得额度太高,还是有办法降低的),有些更灵活的银行,对在国内的RMB存款也认可。

定存验资:125000定存在银行4年(贷款人将贷款总额所需要的最低月收入为基础的4年总收入存入贷款银行4年)

如果是EC或者HDB通过银行申请贷款,除了满足以上的要求,还有多一个要求,叫做房贷偿债率 (Mortgage Servicing Ratio, 简称MSR)。和总偿债率不一样的是,MSR只考虑每月房贷负担占总月收入的份额不能超过月总收入的30%。

如果初次买EC或者HDB是未满35岁的买家来计算,HDB政府限制最多只能贷款25年,EC还是可以贷款30年,

未满35岁薪水3000大概可以贷款18万买HDB,可以贷款20万买EC

未满35岁薪水5000大概可以贷款30万买HDB,可以贷款33万买EC

未满35岁薪水10000大概可以贷款60万买HDB,可以贷款67万买EC

未满35岁薪水14000大概可以贷款84万买HDB,可以贷款93万买EC

4、贷款利息

新加坡的贷款利息常年在2%以下。

您知道了如何估算贷款额度,我们也顺便估算下月供额度(Monthly Installment),目前新加坡的贷款利息大概是1.5%左右。如果初次买私宅未满35岁,要求贷款30年贷款75%来计算

购买70万的房子月供大概是1800

购买85万的房子月供大概是2200

购买100万的房子月供大概是2550

购买120万的房子月供大概是3100

购买150万的房子月供大概是3883

购买180万的房子月供大概是4650

购买300万的房子月供大概是7750

购买500万的房子月供大概是13000

购买800万的房子月供大概是20700

购买1500万的房子月供大概是38800

再多的话,让我算算。

按照期限可以分为有锁定期和没有锁定期两种。这里的锁定期(Lock-in Period)指的是贷款配套的执行有效期,在此期间如果需要提前偿还部分或者全部房屋贷款,通过现有银行或其他银行进行再融资甚至卖房,则可能需要缴纳罚金,如果有以上的可能性,请在办理时提出要求,部分银行配套可以免掉罚款。

按照配套可以分为固定利率与浮动利率两种。具体选择哪一个,我觉得是看个人性格。性格保守就应该选择固定利率,胜在稳定,一劳永逸,两年、三年之内不用操心,也不需要一直关注利率变化。性格活泼的,愿意折腾的,对金融政策有一定了解和独立想法的,就可以考虑浮动利率。

不过对于没有建成的新公寓(期房)银行只提供浮动利率配套,不提供固定利率。公寓建成以后通常会有一次免费的更换配套服务。

固定利率 Fixed Rate

固定利率配套通常有2年或者3年的选择,在此期间银行都会遵守所承诺的利率来执行。

缺点是固定利率一般都会略微高过同期市场上的浮动利率,银行会考虑未知的风险,买家则付出的溢价为确定性买单。优点是对于房贷客户来说可以更容易的计划2-3年之内的家庭开支也比较省心

公开浮动利率 与基准利率挂钩的Sibor或者SOR

新元银行同业拆息率SIBOR(Singapore Interbank Offered Rate),指的是新加坡金融市场上的银行与银行同业之间的拆出、借入资金的息率。新元掉期利率SOR(Swap Offer Rate),指的是“新元掉期利率”,由美元兑新元利率而定。两种基准利率都受到美联储利率政策影响

在整体利率走低的环境,相比Sibor,SOR下行的力度更大,利率更有吸引力。在整体利率走高的环境下,SOR上升的幅度也更大,贷款成本也就相应增加了。SOR较SIBOR,波动大,风险高,更适合专业人士。

SIBOR和SOR有1,3,6,12个月为期的配套可选,在整体利率走低的环境,1个月SIBOR因为每月复算利息,理论上是更划算的;在整体利率走高的环境下,那么3个月SIBOR能锁定较低利率并维持一个季度,所以更为划算。

银行一般是用SIBOR(SOR)+Spread=XXX%来做配套。比如市场上SIBOR(SOR)是1.1%,Spread(毛利)是0.4%,那么利率就是1.5%。

SIBOR和SOR虽然透明度高,随时可以查到,但是变数也会比较大。

非公开浮动利率 与银行内部利率挂钩的Board Rate

Board Rate是一个统称,每间银行有各自的名称,比如DBS的FHR,OCBC的MBR,UOB的MLCR、SCB的FDR等,都是根据每个银行自己内部的资金成本来定的,所以可以说测量方式基本一致。

相比SIBOR和SOR可以在公开渠道查询基准利率,Board Rate是不透明的,降息或是升息都是由银行自行决定。

例如DBS的FHR,现行利率与固定存款利率FHR(Fixed Home Rate)挂钩,假设利率上调,银行需要支付定存客户更多利息来吸引客户,与定存利率挂钩的FHR配套也会跟着上升,也就意味着需要支付更高的利息,所以一般来说,大银行存款较多的话,就不容易涨,相对Sibor也就更稳定一些。

银行一般是用Board Rate+Spread=XXX%来做配套。比如这家银行的Board Rate是1.1%,Spread(毛利)是0.4%,那么利率就是1.5%。

Board Rate虽然不透明,但是选对银行相对公开浮动利率更稳定。

5、还款方式

中国的贷款可以选择等额本息或者等额本金。新加坡只有等额本息一种还款模式,好处是在利息不变的情况下每个月还款到最后一个月都是一样的,月供还款本金递增,利息递减,也就是还到贷款的最后一个月,你都还在还贷款利息。这个的好处是每月还款不变,客户如果要提前偿还部分贷款,直接会归还到本金,对本金进行减少,然后下个月的还款会重新计算。

6、如何选择最合适的贷款配套?

可以从三个方面来分析

看利率环境。看整体利率是下行还是上行,如果利率看跌,那么浮动利率+短期限SIBOR的是比较合适的,如果看涨,可以考虑固定利率,或者浮动利率+长期限SIBOR的。

看个人风险承受能力。根据风险承受力来选择相应的配套,SOR挂钩的波动幅度大,适合抗风险能力强的,SIBOR与board rate相对稳定,适合稳健型的。

看具体的贷款条件。每个银行给出的具体贷款配套都不一样,即使是同一家银行,根据贷款额度和客户类型的不同,给出的贷款配套也有所出入。还有锁定期,提前还贷赔偿金额等等,这些也都是要考虑在内的。

如果签订了有锁定期的贷款配套,一旦过了锁定期,银行会自动调更换为更高的浮动利息,这样屋主就需要付高昂的利息。所以一般情况下,锁定期到期前六个月内就可以在市场上寻找更好的贷款配套了。

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