新加坡一直是亚洲房地产投资的热门地点，政治稳定，经济繁荣，城市配套设施完善，拥有优秀的双语教育体系，最重要的是，相当安全的房地产泡沫指数：

数据来自于The UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 report，香港的泡沫指数一如既往的高居第一，新加坡处于绿色安全区。很多北上广深的客户来新加坡看房，都对新加坡的相对偏低的房价感到印象深刻。

目前新加坡的房地产市场，购买一套房产，需要准备至少25%的现金（对公民和永久居民，包括公积金账户里的OA部分）作为首付，最多75%可以贷款。目前的新币房贷利率大概在1.8%左右。在签订购买合同的时候，要缴纳3-4%的印花税，具体数值根据房价确定。如果是购买第二套住宅的本地公民，以及永久居民和外国人会征收额外印花税，ABSD。

下图黄色栏是最新的ABSD税率，在正常的印花税3-4%的基础上，外国人要多付房产价格20%的额外印花税。即使是新加坡公民，第二套房也要交12%的额外印花税，第三套之后更是高达15%。

以上是购买房产的花费，持有房产的成本也是很重要的一项考虑因素。

如果整套房子出租出去，目前市场的租售比大概在3-4%，即一百万的房子一年的租金在3-4万，一卧的租售比最高，四卧即以上会低一些。

租金收入作为个人合法所得，是需要征收个人所得税的，新加坡一直以低税率闻名，对大部分普通工薪阶层来说，租金所得大概在80000-120000区间内，11.5%的税率。对于长期不居住在新加坡的屋主（居住时间不到183天），作为非税收居民进行征税，房租收入所得的22%要交税。以3%的租售比，扣掉11.5%的税，约为2.7%的纯现金流入。

物业管理费，对于各个公寓来说有收费标准不同，这边放一个参考数值，一个一百平米的三卧每个月的管理费大概350新币。一年的开销约为房价的0.2%。

房产税，新加坡的房产税分自住和非自住两种，是根据房产的年值， 也就是一年的租金来进行计算。自住的税率低，月租金三千的房子，年值是三万六，房产税为1120。

对于非自住的房产，税率较高，同样月租金三千的房子，年值是三万六，房产税为3720，约为房价的0.3%。

银行贷款利息，前面有说到，目前房贷利率是1.8%，贷款额是房价的75%，大概可以估算为房价的1.35%为利息成本。

现在还差最重要的一环了，房产增值。按照最近的数据，2018年升幅7.8%，2019年2.5%，2020年预计5%，三年取平均值5%比较合理。不得不说，新加坡的房价真的很稳定。

那么总结来了：

5%（房产增幅）+2.7%（扣税后租金净收入）-0.2%（物业）-0.3%（房产税）-1.35%（贷款利息）=5.85%（资产增值）（新加坡通胀在2%左右供参考）

对于公民和PR来说，第一套房产的税率不高，购买公寓很划算，第二套的税率略高，要至少三年左右时间才能弥补。

对于外国人来说，高达20%的额外附加税，至少需要5年的时间才能弥补，所以外国人如果在新加坡购房，最好有长期持有的计划，无论是出租还是自住。

上面的资产增值速度还忽略了一个很重要的因素，即房贷本身的四倍杠杆，如果考虑四倍杠杆的话，个人财富增长速度还是很可观的。

最后提示下风险，哪怕在5%房产增幅的前提下，也存在部分楼盘-5%，部分楼盘+10%的可能性，所以对房地产的投资，一定要对本地市场以及城市规划政府法规都有深刻了解，最大程度降低风险。