新加坡区域邮区划分和热点区域

新加坡大体上分成五个部分：中央区，东区，东北区，北区以及西区

中央区又细分为：核心中央区、Core Central Region和周边中央区域、Rest of Central Region；剩下的东区，东北区，北区和西区则是外部中央区域、Out of Central Region。

同时新加坡又细分为28个邮区，豪华私人公寓基本都在以下邮区

第一邮区(D1)：中央商务区，包括滨海湾，新达城，美年大厦

第二邮区(D2)：中央商务区，包括丹戎巴葛，安顺路，珊顿道，牛车水

第四邮区(D4)：南部，包括圣淘沙，花芭山，直落布兰雅

第六邮区(D6)：市区，包括武吉士，市政大厦，桥北路

第九邮区(D9)：市区，包括乌节路，里峇峇利，索美塞

第十邮区(D10)：市区，包括武吉知马，东陵路，纳新路，乌节路

第十一邮区(D11)：市区，罗敏娜，纽顿，汤申，武吉知马

第1，2，6邮区属于新加坡中央商务区，世界知名企业均驻扎在这片区域办公，标志性建筑有金沙酒店，滨海湾金融中心，亚洲广场，美年大厦，新达城，丽思卡尔顿酒店等等。

第9，10，11邮区就是新加坡的黄金邮区，第9邮区即是世界闻名的乌节路了，第10邮区则是闹中取静的武吉知马高档住宅区，而第11邮区是整个东南亚的医疗中心。

关于新加坡学区房

新加坡的学区房与国内学区房有所差别，并不是买在学区，一定能进指定的学校。新加坡学区房只有在报考小一的时候才有作用，中学开始便是全国招生，看的是小六会考成绩。新加坡名校即是排名前30的小学，类似武吉知马，东陵路附近都是学区房区域。报考名校小学如南洋小学，是这样一个规则、[关系>身份>地点]。大体意思是小学招生包括7个阶段，按照优先等级降序排列、

阶段1：兄弟姐妹正在该校读书，一定会被录取

阶段2：父母是该校校友会成员，校董或理事会成员

阶段3：兄弟姐妹，父母曾经就读于该校，或父母是该校职工

阶段4：父母在该校做义工满40个小时，或父母是活跃的社区领导，或被该校认可的相关机构

阶段5：开放给新加坡公民，距离优先

阶段6：开放给新加坡永久居民，距离优先

阶段7：开放给所有人

以上前四个阶段是开放给有一定社会关系的新加坡公民，到了第五个阶段才向普通公众开放，如需抽签，公民会享有优先权，然后才考虑离校距离。外籍人士只有到最后才能报名。有时间的家长可以多参与社区活动，和多承担社区领导职务。但是对于外籍学生来讲，进新加坡本地名校是一件有挑战的事情，但是新加坡同样有许多高质量的国际学校可供家长们参考。

选择二手房还是新项目

新项目不一定都是期房，不少新项目已建成，由发展商直接销售，可直接入住。比起期房，买家可以进行实地考察来进一步了解该项目。

1、价格

新项目的议价空间相对比二手房要小，在售楼阶段开发商对价格有掌控权，会根据行情逐步提价；而二手房的卖家通常都是私人屋主，相对容易沟通，如遇屋主急卖，议价空间会更大。

2、选择范围

新项目的单位选择范围更大，可以根据自己喜好来选择房型，楼层，朝向等；相比二手房就比较局限性，心仪的楼层，朝向不一定在市面上出售，选择等待观望的话，可能会错失其他机会。

3、面积大小

在面积大小上，二手公寓明显占优更大的优势，大家都知道现在的新房是越建越小，新加坡不少相对比较经典的豪华公寓，两室两厅单位可达260平方米，三室两厅单位可达360平方米。而新公寓的话则会规划进更多房间。

4、公寓设施

新公寓的设施通常较为齐全并设计较为现代，游泳池，健身房，会所，多功能厅，烧烤台基本是标准配备，有些豪华公寓更配备空中无边泳池，空中花园，私人泳池等设施。而二手公寓在设施和设计上就相对没有这么多样性和时尚感。总的来说不管公寓设施多么的齐全高端，全部算在房价里了。

5、装修

新项目的装修和附带的家电都是新的，开发商还提供一年的保修期，所以对于直接入住基本没有什么问题。而二手公寓，入住前一般需要翻新或重新装修，这个成本也是需要计算在内的，买家在买二手房是概念是“看到的就是买到的”，在法律上说，卖家没有义务告知买家该套房屋所存在的问题，如果买家不问清楚，卖家就不说，所以购置二手房时需要做好细致的检查，有任何特别要求需清楚的写进合同内。

6、租金回报

绝大多数租客都偏好新公寓，尤其是年轻白领，喜欢地点好，设施齐全，装修现代的公寓。按租金算，新公寓的租金基本都比较高，除了一个阶段例外，发展商交付新房给业主们后，业主们基本都在同一时间将自有单位放入市场招租，此时供过于求，业主一般会下调租金或提升房产经纪的佣金，以便尽快把单位租出去，交房后一两年，租金会回到正常水平。

新项目和二手房各有各的优点。很多国内的富豪较倾向于买新房用于自住或投资升值，而且不少新项目已建成，可直接进入实体单位现场考察，买下后又可直接入住。至于到底是新房还是二手房，还是需要考量自己实际需求以及衡量房屋各自的优缺点，然后做出最终决定。

关于银行贷款配套

新加坡银行贷款利率比国内低很多，来新买房的话多少也向银行贷一些款，一次性大笔现金买房，银行也会要求看资金来源和进行某些环节的审查，加上现在把人币成外币并带出国门也实属不易。

购房前就需要准备贷款事宜了，怎样拿到更好的贷款配套?怎样让银行客户经理更积极的跟进?有个操作是这样的、购房前先去新加坡的三大银行(DBS， OCBC， UOB)申请贵宾银行账户或私人银行账户，门槛分别是新币20万起和新币300万起，以上两种账户只需持有旅游签证即可办理，办理账户的所需审查的条件和申请贷款的审查条件相差不多，但是申请私人银行账户的审查条件相对较严，所以更推荐先申请贵宾银行账户，之后升至私人银行账户，低调为主。

申请成功后，会有一名专门的客户经理为您解决贷款和财务问题，您从而会得到比市面上更优惠的贷款配套和更细致专业的服务。其中购房的头款也可用于满足开户所需存入的新币20万条件，之后还能享受贵宾客户的银行优惠。

新加坡市场上的银行贷款配套大致分成以下三类：

基准利率挂钩配套(浮动利率配套)

银行内部利率挂钩配套(浮动利率配套)

固定利率配套

一、基准利率配套(浮动利率)

基准利率分成两种，【SIBOR】和【SOR】、

1、SIBOR(Singapore Interbank Offered Rate、新加坡银行同业拆放利率)、SIBOR指的是新加坡金融市场上的银行与银行同业之间的拆出、借入资金的息率。通常有一个月和三个月的配套可选，利率变化幅度比SOR小，相对稳定，适用于偏好还贷额相对稳定的人群。

2、SOR(Swap Offer Rate、新元掉期利率)、由美元兑换新元的汇率而定，通常有一个月和三个月的配套可选，利率变化幅度较大，每月还贷数额不定，在利率下行的环境下很有优势，适用于风险承受能力较大的人群。

二、银行内部利率配套(浮动利率)

1、BR(Board Rate、银行内定利率)、主要根据银行内部资金成本而定，一般不透明，银行可以自行调整。

2、FHR(Fixed Deposit Home Rate、固定存款利率)、银行定期存款利率，比如FHR8就是指代8个月的定期存款利率。在这个基础上加上利息，就是总的利率了。举个例子，假如贷款配套上面写的利率是FHR8+1.45%，FHR8是0.2%，银行贷款利息是1.45%，总利率就是1.65%。一般说来FHR比较稳定，因为如果银行调高利率就要支付定存客户更多利息，有一定的成本风险在。

三、固定利率配套

固定利率相对于浮动利率利率较高，好处是在头几年(一般是2、3年)内利率是固定的，之后就是按照浮动利率来计算，这在一定程度上可以抵御利息骤升的风险。

浮动利率和固定利率均各有利弊，而各家银行的配套和促销活动都各有千秋，不妨货比三家，选择最合适的配套。

考察样板房的注意事项

样板房有在建期房的售楼处，也有已建成项目的实体单位，看售楼处的样板房和购入的实际单位多少会有些不同，毕竟样板房是发展商花巨资设计打造的。而已建成项目的实体单位，则能更好的了解到单位本身，看到的即是买到的。

以下几项看期房售楼处样板房注意事项供参考：

1、要参照户型图

考察样板房时记得带一份相应的户型图，一边考察一边对比，这样就能对整个户型有更好的了解，同时也可以发现样板房是否有被修改的部分，比如说墙体被打通换成玻璃等等。发展商有时会对样板间户型做出一些调整，使之更具空间感，所以不对照户型图是看不出来的。

2、交房的时候包括哪些?

考察样板房时都是全豪华装修，而交房时是不会包括软装部分。一般在购房合同中，基本交付内容如下：

客厅、墙面，窗，地面瓷砖，门，空调

厨房、橱柜，水池，洗衣机，煤气/电炉，抽油烟机，烤箱，冰箱

卧室、地板，衣柜，空调

浴室、墙面，地面，洗脸盆，镜柜，洗脸盆下方储物柜，马桶，热水器，淋浴，壁龛，玻璃隔断

阳台、地面

3、样板房里的门都不见了

对，售楼处样板房的正门，阳台门，房间门，卫生间门都是被省去的，原因之一是为了方便走动，畅通无阻，更重要的原因是为了增加空间感，让样板间看起来更宽敞，所以您如果购买较小的公寓单位时，可以想象一下有门的时候感觉如何。

4、隐藏墙体和镜子

较小的公寓单位的样板房，房间和客厅的墙体有时是被隐藏起来，只留下地板上的标记，所以需要留意地下的标记以及对照手中的户型图。另外样板房中经常被使用的镜子是为了带来空间宽敞的感觉，所以买家需将此也考虑在内 。

5、层高

有些豪宅项目单位的客厅是有挑高的，而样板房的层高会显得比较高，所以需详细询问实际单位的层高。

购买新房的流程

第一阶段、签订选购权合同(Option To Purchase，简称OTP)，相当于下订金，需要支付5%的支票作为订金。买家同时需提供相关的证件(身份证或者护照)来预定单位。选购权合同OTP有14天的有效期，期间内开发商不能更改价格，也不能将该单位转售给其他买家。买家如果反悔，不想购买了的话，则可以让OTP自动失效，开发商会收取订金的25%作为罚款，也就是相当于总价的1.25%

第二阶段、签订买卖合同(Sales & Purchase Agreement，简称S&P)。开发商会在买家执行OTP后的两周内，把正式的买卖合同寄到买家指定的律师事务所。在律师收到买卖合同的三周内，买家需要到律师事务所签名，签订买卖合同之后，买家在法律程序上已经是屋主了。

第三阶段、支付买家印花税(BSD)和额外买家印花税(ABSD)，需在签完买卖合同内支付，可选用现金或是公积金(CPF)。这些都是通过律师操作完成的，一般来说可以把第二阶段和第三阶段同时进行，就是签订买卖合同时，一起把印花税缴清。买家印花税简单的算法是：

价格少于或等于新币100万的房产，印花税 = 房屋价格 X 3% ；

价格高于新币100万的房产，印花税 = 房屋价格 X 4% ；

额外买家印花税会根据买家不同的身份而变化；

第四阶段、在签订选购权合同OTP之内的8周，通过律师事务所支付剩余的15%定金

第五阶段、对于在建中的期房，按照工程进度支付款项

第六阶段、公寓建成并获临时入伙证(Temporary Occupation Permit)后，去网上预约拿钥匙，拿到钥匙即可入住。(配图、Skyline @ Orchard Boulevard，乌节路奢华豪宅，永久地契)

购买二手房的流程

第一阶段、选定满意单位后，房产经纪会为买家准备购买意向书(Letter of Offer，简称LOO)，并递交给卖家，同时需支付1%定金(Option Fee)，用来获取房屋选购权合同(Option To Purchase，简称OTP)。购买意向书LOO一般有效期是3天，也可酌情合理延期。支付定金前需核实卖家身份，并且买家如有任何附带条件，如重新粉刷等，也最好写进意向书，这样能最大程度避免交房时可能出现的纠纷。如果卖家接受买家的出价和附带条件，卖家就会存入定金支票，同时为买家准备房屋选购权合同OTP。

第二阶段、执行OTP以及支付印花税，选购权合同的有效期一般是14天，有效期可酌情合理延期，在这段时间内，卖家不能更改价格，也不能将该单位转售给他人。买家在有效期内可执行OTP，支付4%的执行费(Exercise Fee)。买家如果反悔，不想购买了的话，则可以让OTP自动失效，卖家会没收1%的定金。执行完OTP的两个礼拜内，买家需通过律师缴付印花税(BSD)和额外买家印花税(ABSD)。

第三阶段、执行完OTP后，通常要等待8、12周来完成交易，在交易完成日的前两周，买家支付剩余15%的首付部分到自己律师的托管账户(按照贷款80%计算)，交易完成当日，买家律师会支付所有款项给卖家律师，卖家律师将房产转至买家名下，并提供钥匙，门卡等相应物品。如果一方提出需要提前或者延迟交易日期，只要买卖双方同意，并且写进合同里面，都是可以的接受的。

验房的注意事项

拿到钥匙后，需要做好验房工作，记得先开通水电来测试房屋里的基本设备，如电器是否运作正常，水管是否有漏水状况等。有发觉问题尽快与发展上联系，让其上门维修，之后在安排自己的装修商上门装修。以下一些建议检查内容供参考

1、地板

检查地板是否有裂痕，凹陷，污点

检查铺设是否平准，是否高低不平

检查地板颜色是否一致

敲击地板是否有空响

2、墙体

检查墙面是否有裂痕，凹陷，污点

检查墙面是否平滑，是否有补漆痕迹，涂层是否均匀

靠近门窗处的墙面是否有水渍印

3、天花板

检查天花板是否有裂缝和污点

检查天花板和墙体是否衔接平整

检查天花板是否有水渍印

4、门窗

检查门窗边框是否有刮痕，凹陷，污点

检查门窗关闭时候是否有缝隙

检查门窗把手等金属部分是否有锈迹

检查门窗开关时是否顺畅，是否会发出刺耳的声音

检查门窗的水密性，尤其是靠近阳台和卧室

5、橱柜

检查橱柜抽屉，门开关是否顺畅

检查抽屉，门是否对其，是否能关紧

检查橱柜是否有刮痕，凹陷，污点

6、水电

检查所有电器，如冰箱，空调，热水器，洗衣机，烘干机，烤箱，微波炉，煤气灶，抽油烟机等

检查下水道水管是否漏水

检查电视机插头，网络接口，插座，开关，地漏是否和墙体衔接平整

检查卫生间是否会积水，水龙头是否可以关紧，是否会漏水

发现问题后，标记并拍照下来，把问题清单提交给发展上的物业服务部门(Building Service Centre)。该部门会联系屋主维修事项。

购房的后续费用

买房后还有一些后续费用，购房时也需要将此考虑在内。基本上是、物业费，房产税，火险，贷款保险

物业费

买房后，业主需要定时支付物业费给公寓物业管理公司，可以按季度或年度支付。物业费按照自持物业份额来计算，越大的面积所需支付的物业费也就越多。一般来说，大型项目的平均物业费较低，而高档公寓的物业费相对较高，尤其是附有私人电梯，私人泳池的豪宅单位，物业费基本在上千新币每月，如丽思卡尔顿公寓，物业费约为新币2000/每月，公寓由知名酒店丽思卡尔顿团队管理，每天还提供早餐服务。(配图、丽思卡尔顿公寓，乌节路奢华豪宅，永久地契)

房产税

新加坡有房产税，每年都需上缴，该付多少房产税=房子的年值(Annual Value) x 法定税率。房子的年值(Annual Value)是政府评估该房屋的年租金，比如政府估价房子的每月租金为新币3000，那么年值即是新币3000 x 12个月 = 新币36,000。 房产税的税率采用渐进式计算，跟据房屋用途分自住或者出租，税率会有所不同。

房产税率是渐进式的，年值越高，税率越高。比如房子的年值是$30,000，根据政策，前$8,000是免税的，后$24,000则按照4%的税率来，所以房产税=$24,000 x 4% = $960。如果是高端住宅，年值$100,000的话，按照政策，前$70,000的房产税是$2,780，后30,000的按照8%的税率，所以房产税是$2,780 + $30,000 x 8% = $5,180

以下是非自住房产的税率计算

非自住的情况下，房产税最低税率为10%，依年值的上涨而递增。如果年值是40,000的话，在非自住的前提下，房产税=$3,000 + $10,000 x 12% = $4,200

火险

如购房时向银行贷款，银行就要强制要求你购买火险，费用一般在新币100-300之间

贷款保险

属于人寿保险的一种，如果贷款人不幸在贷款还清前去世，那么他的家人会得到一笔赔偿用于偿还剩余贷款。保费与贷款数额挂钩，贷款越多，则保费也越高。